Výhody družstevního bydlení oproti osobnímu vlastnictví

První bytové družstvo vzniklo v Česku před více jak 130 lety. Dnes je podle mnohých přežitkem. Podle předsedy Svazu českých a moravských bytových družstev Jana Vysloužila by ale bydlení v družstevním bytě mohlo oslovit právě mladou generaci, pro kterou se standardní tržní bydlení stává nedostupné. Je zde i komunitní a ekologický rozměr tohoto typu bydlení, který by mohl “lákat” nejen mladé.

Byty družstevní, které se svým charakterem blíží bydlení vlastnickému, užívané domácnostmi členů družstev, představovaly k datu sčítání 9,4 % z obydlených bytů v ČR.

Sedm výhod družstevního vlastnictví

  1. Bydlení ve vlastním: Pro řadu domácností se s ohledem na současný nárůst cen a zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru stalo pořízení bytu do osobního vlastnictví nedostupné. Nákup družstevního podílu (a tím získání práva na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu) přitom na realitním trhu vyjde o několik procent levněji. Jen pro srovnání, podle posledních odhadů ceny družstevních bytů v Česku vloni vzrostly na 25 328 korun za metr čtvereční, byty v osobním vlastnictví v ČR ve stejném období zdražily na 28 700 korun za metr čtvereční. V případě středně velkého bytu je tak rozdíl v ceně znatelný
  2. Jednodušší správa společného majetku: Pokud nevlastníte rodinný domek, nevyhnete se schůzím, na kterých se sousedy řešíte správu společného majetku. V bytovém družstvu se uplatňuje princip jeden člen – jeden hlas – bez ohledu na velikost bytu. K odsouhlasení změn, které nespadají do běžné správy, navíc postačuje souhlas nadpoloviční většiny přítomných členů, nikoli vyššího kvora spoluvlastnických podílů jako u společenství vlastníků. Nemá-li většina spolubydlících o správu domu zájem, nechodí na schůze, ani nevyužívají možnosti hlasovat korespondenčně, umožňuje družstvům právní úprava konání náhradní členské schůze, na níž lze rozhodnout i tehdy, pokud se nadpoloviční většina nesejde. Rozhodování společenství vlastníků je v takových případech zablokováno.
  3. Jednodušší a levnější převod: Většina lidí se za svůj život několikrát přestěhuje. A pokud nechce nemovitost pronajímat, prodá ji. Zatímco u bytu v osobním vlastnictví musíte změnu majitele vložit spolu s kupní smlouvou a cenou za převod do katastru nemovitostí, u družstevního bytu se pouze převede družstevní podíl. Nabyvatel tak získává nájemní právo k danému bytu. Není k tomu potřeba žádný znalecký posudek ani kupní smlouva. Vzhledem k tomu, že se nejedná o klasický převod nemovitosti, nehradíte ani 4 % daň z nabytí nemovité věci.
  4. Větší vliv na výběr sousedů: Bytová družstva skýtají i další výhody. Na celkovou spokojenost s bydlením má bezpochyby zásadní vliv kvalita sousedských vztahů. Legislativa družstvům umožňuje vyloučení neplatičů nebo výrazně problematických spolubydlících. Společenství vlastníků prakticky tuto možnost nemají, soudní řešení navíc bývá často velmi problematické a zdlouhavé a nevymožené dluhy za dlužníka hradí všichni ostatní vlastníci v domě. Družstvo se také vyjadřuje k pronájmu družstevního bytu dalším osobám, ke kterému musí dát svůj souhlas.
  5. Zajištění financování bytu prostřednictvím družstva: Nechcete si brát hypoteční úvěr u banky a stát se tak jejím dlužníkem, nebo nemůžete doložit dostatečné příjmy? Některá družstva již nabízejí financování družstevního bydlení z úvěrů poskytnutých družstvu. Dlužníkem banky je tedy družstvo a vy úvěr splácíte spolu s platbami za užívání bytu. Při převodu bytu nemusíte vypořádávat hypoteční zástavní právo, s převodem podílu přechází povinnost splátky automaticky na nástupce.
  6. Stavební úpravy pod kontrolou: Jak dokládají zkušenosti řady bytových družstev a společenství vlastníků, při rekonstrukci bytu může nechtěně dojít i k zásahu do společných částí (zdí, nosných konstrukcí, systému dálkového vytápění apod.), které mohou mít vliv na statiku domu a další. Při stavebních úpravách družstevního bytu je potřebný souhlas. Při rekonstrukci soukromého bytu má sice vlastník zakázáno zasahovat do společných částí, zákon však nepamatuje na žádnou sankci a toto pravidlo bývá velmi často porušováno.
  7. Snižování nákladů na bydlení: Bytové družstvo může na rozdíl od společenství vlastníků podnikat, a tím přijít k dalším prostředkům, které je možné do domu investovat. Může například získávat výnosy z pronájmu nebytových prostor třetím osobám nebo poskytovat služby související se správou domů a bytů dalším osobám. Financováním správy, údržby a oprav domu i z těchto jiných zdrojů se tak snižují členům družstva náklady na bydlení.

Samozřejmě jsou zde i některé nevýhody. Zastánci osobního vlastnictví argumentují zejména jednodušším financováním nákupu nemovitosti. Zákon sice umožňuje zastavení družstevního podílu, banky však prozatím na takové bankovní produkty nejsou orientovány a bytová družstva možnost zastavení podílu z důvodu ochrany před neplatiči často ve stanovách vylučují. Výhodnější možnost financování nemovitosti u převodu do osobního vlastnictví na druhou stranu zvyšuje její kupní cenu.

Na závěr lze shrnout, že bydlení ve vlastním (kromě možnosti hypotečního úvěru) je výhodnější pro ty, kteří byt pořizují jako investici např. k dalšímu pronájmu. Kdo hodlá v pořizovaném bytě sám bydlet, může v praxi spíše ocenit pružnější úpravu a širší možnosti bytových družstev.